La Florida è attualmente uno degli Stati più "ricchi", se così vogliamo dire, degli Stati Uniti. In particolar modo per l'incessante afflusso di capitali nel mercato immobiliare e per il conseguente apporto fornito dalla tassazione (property tax) delle proprietà immobiliari alle casse pubbliche. Anche per questo motivo la Florida gode di un ottimo livello di servizi pubblici coniugato con un basso livello di tassazione complessiva. Il circuito virtuoso ha fino ad ora stimolato forti investimenti, alti livelli di crescita ed alti livelli di occupazione. Unitamente ad un flusso migratorio interno ed esterno positivo ed una crescita costante del valore degli immobili.
Quale sarà lo sviluppo urbanistico di Miami ?
A Downtown, la zona tra Brickell Av. la confinante Edgewater, tra il Miami River e la storica Coral Way, un'ampia parte della vecchia Miami sta velocemente scomparendo in una nuvola di polvere.
Al suo posto sta sorgendo la nuova Miami, una fitta foresta di torri di acciaio e cristallo si sta alzando tra le macerie. Lungo la Biscayne Bay sono in costruzione o sono già stati approvati più di 114 nuovi progetti, molti dei quali riguardanti torri di oltre 40 piani. I costruttori edili stanno per proporre nell'area della città e lungo le coste a sud e a nord, più di 61.000 appartamenti, più di quanti costruiti negli ultimi 10 anni. Tra i progetti sono inclusi anche un edificio di 74 piani che sarà l'edificio residenziale più alto negli Stati Uniti a sud di Manhattan e almeno 4 milioni di Square feet (400.000 metri quadri) di nuovi insediamenti commerciali ( più o meno due volte le dimensioni attuali dell'Aventura Mall) e parcheggi per 100.000 autovetture. Lo sviluppo costruttivo di Miami non conosce precedenti al mondo.
Miami ha già vissuto un'esperienza analoga. Subito dopo la seconda guerra mondiale il boom edilizio arrivò a quintuplicare gli abitanti della contea portandoli ad oltre un milione. Ma allora ci vollero almeno 20 anni.
CLIMA
Miami ha un clima umido subtropicale. I mesi relativamente freddi si collocano tra Novembre e Marzo. Comunque la maggior parte dell'anno è caldo e in inverno si risentono gli effetti del clima tropicale. La maggior parte delle piogge sono concentrate nella stagione estiva (stagione umida) mentre l'inverno costituisce la stagione secca. Il periodo caldo e umido va da Maggio a Settembre. La stagione degli Uragani in gran parte coincide con il mese di settembre. Oltre al posizionamento sull'oceano, al livello del mare e appena sopra il Tropico del Capricorno, la zona deve il suo cima alla corrente del Golfo che rende il clima temperato tutto l'anno. Questo anche nei mesi più freddi, le correnti d'aria gelida che scendono dagli stati del nord sembrano fermarsi nella Florida del nord, alle soglie di Miami. Un tipico giorno estivo non vede la temperatura scendere sotto i 21 gradi fino ad un massimo di 30-35 gradi. Quando la temperatura tocca i livelli più alti è spesso accompagnata da un alto grado di umidità che però viene temperata da temporali e dalla brezza che giungono dall'Oceano Atlantico. Questo rende le temperature più accettabili anche se rimane il tasso di umidità. Durante l'inverno il grado di umidità si abbassa notevolmente. Le temperature minime possono arrivare a 15 gradi (alcune volte nella stagione in particolare nei mesi di Dicembre e Gennaio). Statisticamente si sono raggiunte anche temperature di 4 gradi ( casi eccezionali ), mentre le temperature massime si aggirano intorno ai 25-27 gradi. Forte la presenza durante tutto l’arco dell’anno di turisti europei ed italiani.
ECONOMIA FLORIDA
Enterprise Florida (www.eflorida.com), l’ente per l’internazionalizzazione dell'economia della Florida e l'attrazione degli investimenti nello Stato, ha recentemente reso noti gli ultimi dati sul prodotto interno lordo 2007 e i dati relativi all'andamento dell' import-export nei primi sei mesi del 2007. Nell'anno da poco concluso il prodotto interno lordo della Florida è stato pari a 673.274 milioni di dollari, con una crescita del 7,7 % rispetto al 2006 e una performance doppia rispetto al PIL USA, che nel corso del 2007 è cresciuto del 3,6%, confermando la Florida come quarto Stato USA per prodotto interno lordo totale (preceduta solo, in ordine di importanza, da California, New York e Texas). In termini di composizione percentuale, l' 88,8% del PIL della Florida nel 2007 risulta essere stato prodotto dal settore privato, con una forte concentrazione nei servizi (incluso servizi finanziari), nel commercio all'ingrosso e al dettaglio, nel settore delle costruzioni e nel settore manifatturiero. Per quanto riguarda l'import-export, l'interscambio totale nei primi sei mesi del 2007 è stato pari a 28.138 milioni di dollari, con un incremento del 18,5% rispetto al dato del 2006. Per quanto riguarda l'Italia, l'interscambio totale nei primi sei mesi è stato pari a 882 milioni di dollari, con un incremento del 19,2% rispetto al dato 2006. Le esportazioni italiane in Florida nei primi sei mesi del 2007 sono state pari a 727 milioni di dollari, con un incremento del 15% rispetto al 2006 e collocando l'italia al quindicesimo posto nella graduatoria dei principali paesi esportatori in Florida, e al quinto tra i paesi europei dopo Germania, Francia, Regno Unito e Paesi Bassi.
La domanda di immobili si è mantenuta negli ultimi anni a livelli elevati, tranne nel 2006 che ha registrato un forte calo nelle compravendite ma con una tenuta dei prezzi nelle zone turistiche, tendenza che è continuata nel 2007. L'impetuoso sviluppo del mercato immobiliare degli ultimi anni, sia per quanto riguarda le ristrutturazioni dell'esistente che per quanto riguarda le nuove costruzioni, è la diretta conseguenza dello sviluppo turistico e dell'andamento dell'immigrazione interna ed esterna, in particolare da Sud America ed Europa. Fattori che si sono mantenuti sino ad oggi. Ma malgrado i prezzi abbiano avuto complessivamente una crescita negli ultimi tre anni vorticosa ( stabilizzatasi nel 2006 con una fermata nella crescita dei prezzi), i valori si mantengono comunque ancora molto al di sotto dei valori medi degli immobili di New York e della maggior parte delle aree turistiche europee. New York non è citata a caso in quanto Miami viene anche definita "New York Beach" per l'abitudine ormai ultradecennale dei newyorkesi di trascorrevi le vacanze invernali e per l’alto numero di residenti della "grande mela" che hanno in Florida una seconda casa.
Le Autorità locali sono ben consapevoli che la qualità della vita, il clima e la sicurezza (garantita da forze di polizia molto attente al controllo del territorio) hanno fatto della Florida un magnete in grado di attrarre, oltre che i flussi turistici ed i tradizionali trasferimenti di residenza dagli Stati del nord degli Stati Uniti, anche le imprese e nuovi residenti in età attiva da tutto il mondo. In particolare nella zona di Downtown/Brickell, il nuovo centro finanziario della città in parte ancora in costruzione, si stanno concentrando numerose torri di uffici che stanno trasformando l'area in una nuovissima e modernissima piccola Manhattan.
Da decenni l'economia della Florida beneficia degli investimenti provenienti dal Sud e Centro America attraendo capitali in fuga da situazioni di degrado ambientale ed instabilità politica ed economica. Negli ultimi anni, in particolar modo nel settore immobiliare, la capacità di attrazione, complice anche l'indebolimento del dollaro, ha ampliato la sua influenza anche nei confronti dell'Europa.
Inizialmente nei confronti di Spagna ed Inghilterra, Paesi che vantando maggiori affinità linguistiche e culturali nei confronti degli abitanti di questa zona degli Stati Uniti. Negli ultimissimi anni anche nei confronti di investitori provenienti da Paesi come Francia, Germania ed Italia. Questo, relativamente ad operazioni immobiliari, in particolare nella zona di Miami.
Dall'analisi di alcuni dati forniti dal US Census Bureau, si possono inoltre trarre alcune interessanti considerazioni.
Florida
USA
Popolazione 2005
17.789.864
296.410.404
incidenza Florida su totale %
6.00%
Superficie territorio in miglia quadrate
53.926
3.537.438
incidenza Florida su totale %
1.52%
Abitanti per miglio quadrato
296.4
79.6
Unità abitative esistenti 2005
8.256.847
124.521.886
incidenza Florida su totale %
6.63%
Permessi di costruzione x unità abitative 2005
287.250
2.155.316
aumento delle unità abitative
+3.47%
+1,7%
La Florida con solo l'1,5% del territorio degli Stati Uniti conta il 6% dell'intera popolazione con una densità abitativa che è quasi 4 volte quella media nazionale. Anche il numero di abitazioni in rapporto agli abitanti supera la media nazionale e soprattutto è significativo l'aumento delle unità abitative a seguito dell'apertura di nuovi cantieri.
Se la Florida fosse uno stato a se stante sarebbe l ottavo al mondo per pil pro capite ed il pil della florida e’ oggi la metà di quello italiano nonostante quest’ultima abbia una superficie che e’ la metà’ dell’Italia e una popolazione che e’ meno di un terzo.
L’ aeroporto di Miami e’ il quarto degli Stati uniti per numero di passeggeri e il terzo per merci ed ogni anno l’area di Miami e’ visitata da 25 milioni di turisti da tutto il mondo mentre la Florida arriva all’incredibile numero di 56 milioni.
Dato l’incredibile vantaggio del cambio euro/dollaro ( con 100 euro oggi si comprano piu’ o meno 155 dollari) Miami e’ sempre piu’ popolata da Europei.
Ogni anno la Florida cresce di 300.000 nuovi residenti.
Tutta la "South Florida metropolitan area" conta più di 5 milioni di residenti concentrati soprattutto nella zona costiera. Detta area, la "Miami-Fort Lauderdale-Miami Beach metropolitan area" costituisce la sesta area metropolitana negli USA e la 45esima nel mondo. E' inoltre l'unica area metropolitana degli Stati Uniti la cui città principale, Miami, rimane sotto i 500.000 abitanti (380.000) e Miami beach ne conta 80.000, mentre la rimanente parte della popolazione è distribuita lungo la costa. Questo a conferma delle caratteristiche di estrema vivibilità di quest' importante ed articolato insediamento urbano.
